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广东公寓管理协会会长刘昕:住房租赁的新学期,我为公寓交过哪些学费?

 09-05

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近年来,公寓作为住房租赁市场中的的新兴力量,发展势头迅猛,市场前景广阔。巨大的潜力加上国家政策的多番支持,许多传统的房地产开发企业也纷纷进驻这一领域。面对如此迅猛发展的公寓市场,如何保证其健康、良性发展?如何做好公寓的管理?请看广东省公寓管理协会会长、YOU+创始人刘昕先生为我们带来精彩的见解。

 

以下内容为刘昕先生演讲文字实录:

 

      尊敬的张书记,海尔的徐总,非常开心有这样一个平台,就像刚才所说的,千年历史的一个新的时代开启了。在这个过程中,我们觉得海尔作为国内家电的领先企业,不仅仅是家电,应该是整个家居市场这么好的一个500强品牌,能够有这么好的先知先觉,组织全国同仁们过来交流,我觉得这也是一个非常好的时期。

 

      今天我想跟大家分享的也是这几年的一些心得,我和刘阳2012年创业,整整五年的时间,我们在这个行业已经很久了,昨天晚上交流的时候我们忽然意识到一个问题,真是千年以前,从宋代《水浒传》已经写了交租这个事,但是这个市场一直没有被挖掘出来。也是正好在我们做的过程中,尤其是在广东,做的是一些又苦又累的活,但是确确实实过的是天天提心吊胆的日子,无论是工商也好,税务也好,消防、街道,各种各样的人都可以来查,因为这个行业没有标准。当时我们在2016年成立广东公寓协会的时候我就说想让行业见光。

 

      在这之前,“公寓”这两个字都没有,2011年我到广东说想成立公寓管理公司,当时说不行,公寓不让你叫。我们在2013年的时候做了一个小的交流会,发现这个行业如果要动,首先要改的就是政策。2015年正好有一次偶然的机会,克强总理到了成都YOU+,当时我们就抱着一个必须要把这个事情汇报给总理的态度,就讲到了目前租赁市场年轻人的生活状态,通过无论是北京也好,上海也好,这些年轻人的生活状态是非常多的,也在那次之后,国务院推出来54号文,把公寓纳入了国民生产的服务标准里,我们终于有身份了。但是这个行业又远远大于我们所说的,当时我说YOU+坚决不做二房东的事,把YOU+的名称换了,最早叫YOU+国际青年公寓,后来我们变成YOU+国际青年社区了,我想告诉大家真正做的不仅仅是住的问题,是真正通过居住把年轻人连接在一起做成社区。我们一直是用房子做了一个入口,在入口的基础之上如何让年轻人住得更有体面

 

      那次跟克强总理汇报之后,国务院逐渐逐渐出台了政策,2016年下半年住建部陆部长到广东,我作了一次汇报,也提到了目前的租赁市场。国家现在确确实实想通过租赁市场的政策出台,让年轻人能稳定住,有体面地住在城市里,第二能通过它来抑制一些房价不规则的增加,同时也希望广东省能率先代表。好在我们赶上了非常好的时代。我经常开玩笑,目前租赁市场是一个金山,大家都去开矿,都去淘金,但是也有人在卖水,有人在做供应链,也有人专门卖钱,在做金融,但是一定要有一个组织去研究修矿,矿不能野蛮开采,不能是谁过来就可以开始干,真正的保护状态就是在于如何在合理和合规的前提下去做。

 

      半年前的这个事情,我们还都比较迷盲,不知道怎么干。商业如果要做的话,就必须按照酒店的标准去做,无论是消防、治安,而酒店又是短租,它是一天一天租,长租公寓都是三个月、半年这种租,所有的客群模式是不一样的。广东公寓协会的朋友说硬是在酒店和地产、商业之间撕开了一个口子,制定出了一个标准。通过那次之后,我们又倒逼政府,我们要给政府排忧献策,今年广东出了7号文,但是我们发现不对,出的东西落不到地,所以我们马上又开始组建了广州市房地产租赁协会,又开始找市住建委,找到了房屋租赁管理所,专门管租房子的几位领导,在他们的推动下才推出来今年的630。其实在这种政策的推动下,协会一直在下面起到了民间组织的推动作用,也是给政府一些引导。我们在考虑这个行业,目前租售比是严重失调的,我们在广东做过一个实验,买一套房子得50年才能收回成本,大家想想,房子就70年的时间,我需要50年才能收回成本。我们分析要么降低房价,在国内基本上是不可能的,因为后面还有一个强大的金融体系,所以说很多家预测租赁会往上走。

 

      但是三天前北京的会上也分析,短时期不会出现,市场的需求量还是每年的几百万大学生,差别1.6亿左右的租房人群,没有形成业态的变化。但是这个变化会导致整个90后的购房价值观产生变化,现在很多人在聊70后、80后还有强烈的购房观,90后,实实在在讲,YOU+的这些孩子有住五年的,他说不用买房,我家汕头,爸爸在家给我买房子,女朋友家珠海的也有房,我在广州完全可以租房子住,三五千块钱能够住得很有体面。这些孩子的消费价值观变了,不是说有钱买个房子、置个地,而是真正带来了一个新的消费群体。现在很好的市场机会就是来源于继出行、吃饭、居住以后在长租领域有一个新的消费群体。我一直鼓励大家一定要做好产品,未来越好的产品越不愁卖,城中村,包括过去的宅基地改改就可以做的,这种事别干。无论从酒店行业,还是饮食行业,都发生了变化,所以我们也是在说,正好是赶上了这样一个消费升级最大的一块蛋糕

 

 

 

      几年前我就做过,租赁行业在整个城市当中站到了一个井上,下面有源源不断的水,一个大学生毕了业,你会发现每个月单笔消费最大的一单,一个月固定要拿出那一笔钱的,就是交房租还房贷,基本占三分之一。你说买个衣服、吃个饭,都是临时的,但是每个月要交三千块钱房租,固定的,而且是单笔最大,中国目前整个年轻白领面临的全都是这个问题。也是在这样的指导下,2016年成立了广东省公寓协会,也是首家省级的协会,这个也给政府提供了很多思想。

 

      其实协会来讲,具体要干什么,这几项也是在逐渐梳理。第一项,先别着急拿房,别着急解决救火的问题。不是头痛医头,脚痛医脚的问题,要解决政策问题。我们找了住建部的调研主任,直接带着广东省住建厅的一个处长到深圳市讲国家政策和地方之间的,我们在下面推动了政策出台,消防合理的情况下让不让住,安全措施合理的情况下让不让住,还有一个城中村村产的物业,个人宅基地让不让租。这个行业是真实存在的,它有它的道理,正好也是应了这样一个机会,我们第一件事情就是推动政府,促进公寓行业的相关政策落地

 

      前段时间上海出现了6500块钱拍地,只允许国企将原有的企业用一个低的成本价来做,还没有打开,真正还有上千个房地产开发商,还有这么多公寓品牌在做。但是打开了小产权和城中村,等于把市场的供给量放大了,而且鼓励城中村成立村产物业区,这样把整个国企那部分保护起来了。深圳这次所做的一个动作就是所有的棚户区改造,除了还给居住人的房子以外,其余的房子全部做租赁,这样的市场供给量一旦打开之后,所有的供应商可以见光了,不用担心过去工商来查的问题,城中村也允许我成立租赁公司,我只要按照标准来做就可以了。

 

      第二项是成立行业发展基金,最近徐秘书长也正在谈,基本上应该是在9、10月份,广东省就能率先推出一个新的基金。第三项是搭建行业上下游整合的生态环境。第四项是重点整合供应链资源实现信息共享和中央基材回顾所有会员企业,一个新的时代的开启真的是需要很多集团来共同加入进来,大家都能意识到这点。后面的这两件事我们也在做,人力资源的培训和技术平台的交流,但是按照顺序,我们把第一件事干得差不多了,政策再出来也没有什么特别的了,但是政策搞完,金融搞完,供应链做起来之后,把整个公寓的平台就搭建起来了,这是一个好的基础,我们把地基打完了,剩下的各家发展多快,那个是后期各个企业的事和市场需求的事,但是没有地基,楼盖得再高,说倒就倒。

 

      这也是当时推动的广东省7号文和租赁16条,这次我更想要强调的是我们也是第一次从协会的角度和海尔集团共同搭建了这样一个合作的平台,也是要把整个供应链做一个产协联动,做出一个新的模式。其实刚才像刘策提到的,我们无意之中撬动了一个千年的大市场,原来就在,YOU+只是通过雷总的风推到了风口,我确确实实觉得这一千年能让我们把这个市场打起来,也是一个新的时代的开启,而这个时代在大家的努力下肯定还会有各种各样的企业,各种各样的公司诞生。

 

      恰好在今天又赶上9月1号,上学的时候我们说新的学期开学了,特别有历史纪念意义,也祝愿各位能够携起手来,在新学期取得共同辉煌的成绩,谢谢大家。

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