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清华大学建筑设计院副院长宋兵:公寓行业标准知多少?

 09-05

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      长租公寓行业是当下最热门的投资领域之一,利益的驱使令开发商的实力水平良莠不齐,在行业建筑设计标准未成型的现阶段在公寓的设计建造中,都有哪些需要特别注意的呢?让我们倾听清华大学建筑设计院建筑产业化分院副院长宋兵先生为我们带来公寓建筑设计规范方面的讲演。

 

以下内容为宋兵先生演讲文字实录:

 

      大家下午好!先说一下编写这个公寓标准的背景。2015年苏州整体卫浴的厂家,请我到苏州开一个会,我第一次接触这个行业,发现这个行业从业人员都很年轻,很有活力。在这之前,他们为什么请我呢?因为我是北京市住房保障专家组的专家,我们一直在研究北京公租房的标准,在北京是30-60平米的公租房,装修这部分,包括户型的标准。我们2013年还写了一本书,叫公租房居室工业化建造体系,请我去讲编写的这套体系,讲完以后发现大家很有兴趣。会后我们在交流的时候发现,公寓没有定义,我说这怎么回事,这个行业这么热,怎么会没有一个标准和规范,后来发现确实没有。当时大家探讨的困惑是要么执行住宅标准,在建设当中,我指的是新建,改建其实也同样存在这个问题,要么执行旅馆的标准,但这两个标准对公寓来说都是不太适合的。

 

      2015年正好我到美国旅游了一趟,之前我是喜欢租酒店,当时我也学习在网上订酒店,偶尔发现有公寓可以租,当然它那属于短租公寓,跟酒店类似,但是没有管理人员,你自己把车开到地库里面,钥匙也是在某一个地方,自己去取,然后自己进家,完全是一个短期行为的家,我发现这个业态非常有意思。尤其是它的租金比酒店稍贵,但是房间大了两倍。最关键的,作为国外旅游来说,跑了一个星期,天天吃西餐,特别想弄点榨菜肉丝汤,当有这个条件的时候,有公寓,这个愿望就可以满足了。又赶上当时第一个民间公寓行业的交流,我当时就提出来,我们能不能编一个这样的标准或者规范。后来在厂家大力促成下,标准院跟我们联合申请了这么一个标准的编写。

 

      标准我还要再解释一下,目前从国家层面的规范,现在很少去编了,基本上鼓励协会标准和行业标准,企业标准也可以作为未来的一个政策执行标准。刚才刘昕谈到协会和政府之间的互动,包括国务院下的这些文件,但是到落地需要什么?需要标准。比如说你去经营一个公寓,马上人家工商、税务、消防就问你标准是什么。总理是那么说的,但是我们具体办事的人要有一个标准,没有标准人家不给你办这个事。所以现在公寓这个行业遇到了这个问题。我们今年做了什么事情呢?我们开了两次会,一个是标准的启动会,还有一个是大港讨论会,同时我们派了一些调查组下去对公寓行业做了一个调研,形成了一些调研报告。这个月开始,我们要再写具体条文。

 

 

 

      第一是明确界定公寓的定义是什么,因为现在在网上查,没有公寓的定义。

 

      第二是实现城镇居住体系的多元化发展,因为我们原来做北京公租房其实也是公寓,只是政府持有产权,租给普通老百姓来住。现在作为开发商或者是私人小型的投资的公寓,恰恰也是城镇居住体系的多元化发展的一个表现,我当时觉得公寓应该作为保障性住房的一个分支,把它上升到这个层面。

 

      第三是高效利用土地,现在很多一线大城市在疏解人口,但是疏解人口完了以后,比如说棚户区拆迁以后,剩下的地干什么?不能都干商业,举个例子,北京的金融街,可能大家没去过,到晚上不敢遛弯儿,没人,晚上变成了死城。像回龙观,可以说是睡城,白天没有人,晚上回去睡觉。这个叫什么呢?土地的利用上出现了问题,我们能不能迎合国家现在的政策,核心商务区拆迁完了以后不能放住宅,但是要放一些能住人的东西进去,否则的话核心商务区到晚上就是死城,其实很多发达国家已经走了这个弯路。

 

      第四个叫促进公寓建设的标准化、高品质、长寿化和多功能复合化。标准化,前一个论坛几个大咖说了,从土建到装修,这个标准化其实非常重要,为什么重要?我举一个例子,我们在北京的公租房里面,当时设定了一个标准化的原则,我们室内精装损耗率可以变成没有,平时我们内装的瓷砖损耗率大概在20%,这个就是标准化的意义。高品质就不用说了,一旦标准化以后一定是高品质的,因为大家也讲了规模化,一旦标准化以后才能形成规模化,规模化才能降低成本,降低成本的同时,它的品质也会提高。长寿化就是住宅要怎么长寿,这个也很重要。第三个是范围,新建、改建、扩建,这是我们研究的编制原则。安全卫生、环境保护、节约资源,吸纳国际相关标准的内容,然后新技术、新工艺、新设备。主编是中国建筑标准设计研究院、清华大学建筑设计研究院。截稿日期是今年12月份。

 

      编写当中的几个突破很重要,第一个是定义在城镇区域内,居住、办公、商业功能高度复合化,且和任意转变其实用功能的建筑类型,这是我定义的,是一个巨大的突破,但目前还在研讨阶段。为什么功能要高度复合化?这些年我也在研究城市更新,包括棚户区改造,其实我们的城市功能是在变化的,原来这部分地区是商业为主,后来可能变成居住为主,也有可能从居住变成商业,或者变成办公,你凭什么把建筑限定死?你凭什么把城市限定死?现在城市规划也出现这个问题,这是住宅,那是商业,当然现在有一类用地性质叫做多功能复合的,建筑业应该是高度复合化的,这个就跟建筑体系有关了。大家有可能会知道,标准院的刘总跟我一起编公寓标准,同时编了一个SI体系标准,管线和结构体系分离,为什么要分离?这是日本提出来的,因为他认为一个建筑20年、30年一个轮回,他要改变它的使用性质。SI体系就是为了方便地改变它的使用性能,尤其是卫生间、排水,它的地板都是架空30公分,它的卫生间可以任意摆放。我们不行,我们的住宅建好了以后改变不了使用性能。

 

 

      第二个突破是建筑间距参照。公建北京建筑间距必须是高度的1.7倍,比如盖一个100米高的楼,楼和楼之间的距离要达到170米。但是公建就没有了,楼和楼之间,在北京7米就可以了,实际上国外很多公寓都是房挨房,你到日本看看,两个房子中间60公分,侧着身子能挤进去就不错了,发达国家都允许,我们发展中国家干吗搞那么严?没必要。这是一个突破。

 

      还有一个是极小户型,现在对住宅来说,22平米以下不叫住宅,不让你盖,要么是旅馆,要么是宿舍。北京的公租房现在突破了,15-22平米。还有日照允许朝北,这个也很重要,我们现在的住宅朝北是不成的,日照必须是大寒日两小时。这一下,所有的这些规范定下来以后,您盖出来的房子和小区,全国就一个模样,因为所有的东西给你限定完了以后,没有什么发展,所以我们一定要给公寓解套。我写的日照有采光即可,什么意思?有对外的窗户就成了,别管朝哪个方向。最后是技术体系,SI结构体和填充体分离,我们要做百年建筑,做了百年建筑才有可能过20年去换一下它的实用功能。如果我们现在建筑都是50年,你说谁去好好给你盖?咱要鼓励百年建筑,便于改变使用目的。

 

      最后我再说一个案例,我去年在北京延庆接了一个项目,总共11个村,等于城边村,总建筑面积是200万平米。我给开发商提议,找一个投资商,把这部分集体产权叫做经营权出让,不是租给你,法律上来说租给你只能租20年,经营权转让就可以没有年限,签一个50年的转让期,你拿去以后作为公租房对外出租。那个时候国家政策还没出来,但是北京当时已经有了类似的政策,明面上并不鼓励,但是我们在底下开始试。这也是我第一次作为一个设计师介入开发的领域,后来我一算账发现这个行业挺来钱的,50年算下来,当然50年我们得先能活得够。首先这么大的一个项目,实际上22年的租金已经全部把建设资金和资金成本算进去以后回收了,剩下28年,反正那个数字是惊人的。后面可能我们也会作为设计来说,往前端再拱一下,跟前端,包括跟下端,这几年我们通过北京保障性住房的建设,我们也形成了一个团队,今年我们也开始往EBC方向发展,下一步可能就是再往前迈一步,介入房地产甚至金融领域。

 

      我就介绍到这,谢谢大家。

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