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你想知道的长租公寓财务难题,答案都在这里

整理于7月4日房东东线上分享

分享嘉宾:朱龙海 乾立基金CFO

 

今天的内容分成两大块,第一部分 是跟税务相关的知识,包括发票,税务基础,以及一些特殊的财税问题。第二部分财务管理,涉及到合同,财务软件,资金怎么去管理以及内控和财务的职能。

 

首先我们讲长租公寓涉及到税和开票的问题,第一个问题是长租公寓到底是属于什么行业呢?

 

 

我们有很多运营商其实基本上都是承租下来然后更新改造后再出租。那么这到底是住宿业还是不动产租赁?如果你有特种证又有配套服务,那么就可以认定是一个住宿服务,所以对于集中式的公寓来讲可以往这方面去靠。对于分散式公寓多数归属于租赁业,前提是要合规。出租如果做的是居间业务或者是中介业务就属于一般服务业。

 

所以我们公寓分三大类,住宿业,租赁业和一般服务业。

 

那行业定下之后相应的发票和相应的税率基本上就定下来了。要注意三点,第一是关于开发票的原则,要都开和都要。简单来说,如果客人需要的话,你必须得开,那如果你去索取发票,发票你都得要。第二是以后发票管理的一个未来趋势,要提前做好安排,电子发票以后也是整个财务电子化的一个很重要的一个环节,第三是那个关于发票的作用,发票可以记账,是我们用于支付以及税收确认的重要依据。

发票和纳税有什么关系?我们来举个例子。

销项的计算依据是什么?

答:当月应纳税收入。

 

哪些东西是需要纳税?

答:当月的应纳税收入如果是100万的话,那应该按照100万来计算。这里面的涉及到一个预付费卡的一个开票和纳税的规定, 2016年53号文国家税务总局 对于预付费卡有明确规定充值环节可以开普票不用交税,消费环节不得开票需要交税,不管是对于单用途卡还是多用途卡,即都不可开专票。所以上述案例中如果你卖卡卖了10万块,你是不需要交税的,但是在消费环节需要确认收入并交纳相应的税。

 

 

税法。税收的法律基础不同,最常接触到的其实是实体法,我们常见的税种和我们公寓行业有何关系?

 

增值税

 

什么是增值税?对流转环节增值部分进行征税。即一块钱买进,一块五卖出,那只对其中的五毛钱征税。

 

 

案例:相应的会计和税务该如何处理?会计处理很简单,3000元电脑如果用两年那就除以二,每年折旧为1500元,每月即再除以12个月。当不超过5000元时,计算应纳税所得的时候,可以全部放进成本费用 ,当期的应纳税所得就小了。所以对于很多小微企业来讲购买的固定资产,例如设备打印机,复印机等折旧第一年不用放进去了。

 

 

总结下,这两年我们整个税收环境有这几个重大的变化。

 

 

免租期内要不要交增值税?根据16年86号文件规定上述情况下不需缴纳增值税。会计准则中规定,即免租期内一定要确认租金,否则报表会出现矛盾。这就是税法和会计准则差异。

 

 

跨年租赁的会计处理也很简单,无论是跨一年还是两年,租金收入应当在租赁各个期限内来确认收入。跨年租赁税务上规定就不同了,缴纳增值税时间是什么时候?是收到预收款的当天。即什么时候收到钱什么时候交税。

 

 

关于租金收入确认主要是涉及企业所得税的问题,简单来说企业所得税是收入减成本费用等于税前利润再乘以适用税率。收入怎么确认?税法上是根据合同走,合同约定什么时候应当付租金就什么时候确认当期收入,不管租金有没有收到。但是有一条例外,如果协议中约定,租赁期限跨年度并且租金提前一次性支付的,那么可以根据收入费用配比原则分期确认收入。也就说整个租赁合同里面的租金是提前一次性支付的并且这个租金是跨年度的,那么可以用直线法分期确认收入。

 

 

我们做长租公寓特别是分散式公寓的,基本上合同是满天飞,不管是承租也好,出租也好。目前最先进的合同从签订到这个后期的管理全部是线上完成。以上图是给大家提的几点建议。

 

 

刚才提到合同管理要用系统去管,那么信息系统这与我们公寓的管理来说也变得越来越重要。如果你的房源不多,用excel表格管理即可。但是当你有了1000间、2000间、5000间的时候我相信excel再熟练也是管不过来的。那么信息系统最主要的目的是什么呢?运用管理、统计分析及完善内控的重要工具。关于财务软件,目前的财务软件其实也非常多,免费的也好, ERP也好。选择适合你企业的发展规模的,因为通用的功能都具备,一些常见财务软件就够用了。

 

 

对公寓行业的资金管理难点主要集中在两点,第一对账,特别是分散式公寓的收款账户,有公和私都存在的情况下以及收款方式有很多种的情况下。第二关于收款方式,我遇到过一个公寓企业收款方式就两种,微信和支付宝。问其原因,回答是因为收款方式简单,其二是防止业务人员有飞单空间。所以这就是越简单效率越高。第三,尽量避免使用pos机,pos机可以关联个人银行账号,个人银行卡的,因为其清算平台是不合规的。

 

资金收回来以后要怎么进行管理呢?第一个问题,是集中还是分散,比如说你有三个集中式公寓,分布在三个不同城市。你的资金是在当地的银行账户还是全部集中到总部的银行账户?考虑的问题是资金使用效率,要有计划性即所有的收和支一定要有成熟的规划。很多企业不是死在利润而是死在现金流上,一笔到期的款项无法换上而导致整个崩盘。所以在公寓扩张时候的现金流管理要非常谨慎,可以适当使用杠杆但是注意要和扩张速度要匹配。

 

关于内控,内控的核心在于我们去设计所有流程都是为了提高效率,提高收益,同时也是为了防范风险。只有公司的规章制度,考核激励和内部监督三位一体才可以做好这些。

 

 

最后总结一下,关于财务的职能首先要意识到财务做什么事情,第一是会计核算,通过核算能给管理层提供决策支持,比如说这个公寓我到底要不要投,要不要做?我的公寓运营效率和同行比到底怎么样?我的收入呈现什么样的变化?这些都叫决策支持。第三个内控监督,不管是付款还是报销的审核,资金的统筹管理,甚至是成本分析,都称为内控监督的一部分。

 

所以,在一个公司里面财务的这三大块职能发挥到位的话,财务这个角色就算成功了。

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