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这份PPT 实用,终于把长租公寓融资讲清楚了!

整理于6月20日房东东线上分享,分享嘉宾:段纯海 蜂鸟屋创始合伙人

 

 

 

我个人总结了十个长租公寓主要的融资方式,金字塔的结构从下往上难易程度是依次递增的,最下面一层是相对来说是最简单的。

1、租金分期

 

 

租金分期是目前大家最了解的一种金融方式。个人感觉租金分期市场在今年的上半年上海爱公寓出事之后发生了很大的变化。我所了解到市场上暂停了很多的租金分期,很多金融机构也不再从事这方面的业务,主要是因为一些合规的问题和风控的问题。所以租金分期最重要的一点是公寓和金融机构之间的配合,能够让金融机构相信你的运营能力和还款能力。

 

我认为租金分期更加适合分散式公寓,因为分散式公寓做业务是以一间房计算,然后申请分期业务也是一单一单的。但是对于集中式公寓一个项目就是一栋楼,可能投入较大,这个时候靠租金分期一单一单的去凑齐是很难的。

 

租金分期要选择比较靠谱的、能够持续稳定供应资金的分期金融公司。我认为银行是比较好的。如果是其他的一些平台,有个大的问题是一旦分期停止之后公寓特别容易发生资金链断裂。爱公寓就是一个典型的例子,由于分期公司的突然断供对它的现金流产生了致命的打击。

 

2、保理

 

 

我认为保理模式目前比较适合这个市场,原因是它是利用公寓的应收租金来作为融资的主体。比例如公寓有一千个顾客,平均一个租客一年的租金是3万元,一千个就是3000万,通过保理金融机构可以一次性把一年的租金3000万收回,这样就解决了公寓大额融资的问题。同时除了这种打包形式之外,保理也可以进行拆分,比如说,保理金融机构给你3000万的额度,可以分批来提款,什么时候提款就什么时候记息。另外保理的一个特点是,它是基于公寓的应收账款也就是租金作为主体而不是租客个人的信用,这样租客的体验就很好。同时它对于分散式公寓和集中式公寓是通用的。分散式公寓可以按照自己区域发展的数量,按月度或者是某一个打包的数量去融资,集中式公寓开发的时候前期投入资金比较大,一个项目可能需要几百万上千万,这时候可以通过打包融资,最长可以做到两年甚至更长时间。

 

3、融资租赁

 

 

融资租赁公司介入公寓行业主要是提供家具家电分期业务。据了解,目前市场上有海尔推出了五年期的家电分期业务。也有一些公司推出了家具、门锁和水电表的分期业务。所以目前来说融资租赁业务主要是集中在家电家具上的分期。

 

4、总部股权融资

 

 

 

 

 

公寓以总部来进行股权融资,例如天使轮、A轮、B轮。以上是我们统计过的股权融资的排行榜,分散式和集中式分别都是将近70多亿,金额是非常大的。但是有一个缺点,单纯的股权融资对于烧钱的公寓行业来说,股权是不够稀释的。通过这种方式融资了一个亿,房间数量做两三千间钱就花完了。这里要讲下优客逸家的案例,它是通过股加债的形式来进行融资,我认为这个方案比较适合公寓行业。融资可以留出一部份债权,债权是要付利息的,它并不占有公司的股份,这样不用稀释过多的股权,对于公寓扩张阶段会非常大的帮助。

 

5、项目股权融资

 

 

 

公寓在扩张过程当中成立单独的项目公司,通过寻找合股的机构或者个人。现在很多品牌公寓目前都在采用这种方式。就是在扩张的过程当中,寻找一些个人和公司的股东和一些私募基金去成立项目公司,以项目公司的形式去入股,这个时候并不需要稀释品牌公寓本身股份,他们以投资人的身份收取稳定的项目利润分成。其中最重要的一点是如何让投资人信服你有这个运营能力,能够保证项目的收益能够收回来。

 

需要注意的是,在外地看到一些特别好的项目想赶紧签下来的时候,如果用总部的公司去签约,在后期融资会遇到一个很大的问题。有的时候融资金融机构会要求你做股权质押,这个时候总部的股权质押出去是比较困难的。所以,如果在外地扩张,一定要在外地注册好项目公司,可以是你控股的,也可以是你全资子公司。

6、银行

 

 

个人认为目前该模式雷声大雨点小,落地的比较困难。因为银行的风控真的非常严格,例如银行的安居贷,其实是主要针对开发商,开发商拿到租赁用地或是商业改成公寓,它是有产权的。如果不是开发商,可以不用考虑这项模式。

 

7、资产证券化

 

 

 

 

根据公寓的底层资产即应收租金,例如魔方公寓,它就是利用自己4014间房间未来三年的租金收益权发行的资产证券化产品,自如是通过租客的租金分期去发行的。对于我们大部分的公寓都是包租的形式,那就类似于魔方公寓租金收益权的ABS,对于要发行租金收益权要做好几点准备非常的关键,第一个是公寓的这个物业一定要是出让用地,第二个是底层资产要合格,即和房东及租客签约的主体必须是同一个。另外一个要点是跟租客签约的租赁期限要尽量的长。

 

8、品牌运营融资

 

 

对于我们不拥有物业产权的包租形式公寓来说,资金投入真的非常大,这里可以选择品牌运营融资即轻资产模式,比如说乐乎、窝趣公寓等。他们在扩张的时候自己是不用投钱的,主要是输出运营能力,输出人才。通过有钱的机构来投钱,最后大家进行利润的分成,这样可以不停的去扩张,不用担心这个资金的问题。未来和机构合作成熟,机构可能给予资金直接购买物业,这时通过物业的增值能获取更多的收益。那这里面十分考验公寓的运营能力,管理能力及人才的培养。所以,品牌运营的融资模式,我认为是一个大的趋势,现在头部的企业纷纷的开始走这条路。

 

 

这张图是做任何融资时候做的准备工作,第一要有公寓的Saas管理系统,这些数据能够实时给到金融机构。第二,租客端最好是要有在线的支付平台或者在线的交租记录区域,能直接获取这些数据流水。第三个是智能物联网设备,因为对于金融机构来说,他们的风控方式不可能每间房都去看,那就通过一些智能水电表门锁去看这个资产是否正常,第四是诚信系统,指的是防止租客骗贷,或者是信用不足而导致租金延期支付等。

 

 

我们真正的盈利模式就是租金差价加金融杠杆加持有物业的溢价。

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