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国内首单托管型长租公寓类REITs,给长租公寓透出这几大重要信号!

近半年来,长租公寓的资产证券化产品频频亮相,创新层出不穷!

 

4月25日,华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划获得深交所无异议批复函,开创了国内首单资产管理方与原始权益人分离的类REITs产品。

 

 

该REITs标的由安间担任资产管理方(安间为寓见公寓的战略升级品牌),据悉,该项目是一个经改建而成的集中式项目,拥有13种户型、总计486间房,在目前所有开业投入运营的长租公寓项目中,为单体体量之最。

 

据悉,发行总规模为人民币3.60亿元,中优先A类资产支持证券发行规模为人民币1.80亿元,信用评级AAA;优先B类资产支持证券发行规模为人民币1.79亿元,信用评级AA+;次级资产支持证券发行规模为人民币100万元。产品期限18年。

 

在国家倡导“租购并举”的市场环境下,长租公寓市场参与者众多,特别是开发商较多采取重资产模式运营,此单REITs的成功发行,除了使长租公寓托管运营模式链条再次下探外,还将会给市场带来哪些借鉴呢?

 

 

开发商面临的挑战?

 

上市房企陆续发布的2017年度业绩报告显示,约29家房企的业绩预计增长达100%以上。而提起长租公寓这一创新业务战场,几乎所有房企的口径都是暂时“不言盈利”。万科董事会主席郁亮曾表示,长租公寓回报率能够达到1%-2%,就“已经很满意了”。

 

开发商拥有丰富的资金与土地资源,是最被市场竞争者羡慕的一类,为什么盈利也如此艰难?

 

和许多长租公寓品牌面临的难题一样,运营、资产证券化都是难点,相比其它类型的长租公寓而言,开发商的运营难题或许更为突出。

 

开发商做项目开发的核心是快周转,与长租公寓需要长期持有和运营,这完全不是一回事。公寓的运营管理链条包括房源管控、看房、合同签约、入住服务、租金收取、日常保洁、收房并快速出租等,也就是说,小到大堂灯亮度的调节,公共区的体验等,都直接影响租客的居住体验以及运营质量和盈收。

 

而房企在长租公寓的“野心”则是非常大的,万科计划在2018年达到45万间、旭辉计划5年内达到20万间、龙湖计划至2020年数量达成行业前三,营业收入达20亿元,碧桂园甚至宣布3年100万间规模。

 

 

“长租公寓大跃进”必然面临着管理挑战。

 

目前房企军团的长租公寓运营团队,多来自地产营销口的人员,其对运营管理的理解度、专业度聚焦程度远低于酒店等市场参与者。另一方面,公寓扩张到一定规模后,固定成本将会分摊稀释,而可变成本可能上升,进而会降低企业利润率。

 

因此,解决规模化及精细化的运营管理问题,将是房地产企业在未来需要面临的一项严峻挑战。

 

运营到底如何创新?

 

没有参与者想错失长租公寓这个风口,他们在底层技术应用、产品定位设计、日常运营管理等多方面进行创新发力。

 

比如万科泊寓,通过增加与租户之间的相互熟悉度,计划将项目打造为一个高度彼此熟知或协作的群体,从而构建管理与服务单元。还会通过发挥在产品开发和运营管理上的关键资源能力,探索租赁行业规范化的业务模式,不仅在轻资产项目上大量投入改造和装修成本,还在背负昂贵地价与建安成本的重资产项目上,开发租赁业务,以求建立品牌形象及树立租赁行业标杆。

 

此次成功发行REITs的资产管理方寓见安间的CEO林小森表示,自己的优势还是体现精细化运营能力。在线上,采用自主研发、获得专利认证的AMS系统,通过自建的“小区楼宇租金数据库”深挖用户需求,提升公寓租金。

 

在线下,通过对日工作交接、巡楼记录、退房结算管理、控制房源管理、保洁、维修的验收与管理等关键业务节点的系统化把控,在节省人效的同时,提升业务操作的精准性与高效性。产品设计上,根据项目区位等情况精准识别租客画像及租客标签,基于租客的定位及体验,进行项目方案的设计。

 

除此以外,越来越多的房企选择与运营商合作,一般前者负责提供房源,后者则负责进行标准化运营和项目管理,包括售前咨询、预约看房、审核咨询、签约,租后维修、保洁、换房等一站式服务。

 

笔者了解到,上海阳光城的MODO自由区由寓见公寓运营,从2015年合作开始,如今早已进入运营稳定期。数据显示,该项目平均租金可以超出周边小区租金50%-90%。

 

 

由此可见,长租公寓的核心价值之一就是良好的运营能力,未来能对租金起到支撑作用,从而为资产实现保值增值提供了有效的保障!

 

能否打通REITs最后一步?

 

事实上,运营难题仅仅是开发商面临的诸多难题之一,资金的快速退出是另一个需要解决的问题。长租公寓前期投入资金多,回报周期长,从而使开发商资金链承压严重。

 

笔者认为,长租公寓市场要培育市场主体,从目前来看,开发商进入长租公寓,最主要问题还是盈利太慢,回本周期太长,就算是集体租赁用地,也勉强能算过账。所以,激发开发商能大量进入,要在土地流通环节,税收环节真得下猛药,当开发商找到清晰的盈利模式,并且能打通快速融资和退出渠道,这样才能实现机构规模化租赁。

 

 

资产要证券化的前提:第一资产本身是优质的,第二是很强的运营管理能力,使得资产现金流表现更好,这个资产包才能够发行,并且获得一个更高的信用评价以及一个更低的资金成本。但REITs的发行,涉及到银行券商等机构联动、公募退出、二级市场资产处置等一系列专业性极强的操作,对于绝大多数开发商来说,就像直接运营长租公寓一样,是一项高难度、高成本、低效率的业务。

 

因此,对于开发商等资产持有者而言,如果能有运营商不仅能带来运营的稳定性,稳定的现金流,打造质地优良的资产包,为成功发行REITs提供良好的资产信用,同时还能打通投融资渠道,一站式解决资产持有方运营和退出的痛点,将是不错的选择。

 

这其实是符合中国国情的,中国房地产市场的核心竞争力,已从土地资源的争夺,转向专业服务、资产管理等综合能力的比拼,必然需要具备高超运营能力、多渠道资本运作以及专业投资眼光的专业,来引领市场未来的发展方向与服务。 

 

租赁时代到来,长租公寓必将迎来广阔的发展空间,能帮助开发商解决发展长租公寓所面临的产品、服务能力、盈利能力、流量和资本的问题,才是未来长租公寓规模化发展的关键。

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