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杠杆虽好,不可贪杯!“爱公寓事件”的启示

近日“上海爱公寓资金链事件”刷爆公寓圈,事件起因:公寓运营方上海歆禺房屋租赁有限公司在租客不知情或未充分告知的情况下诱导租客办理了租房分期,同时利用平安好房、元宝E家等小贷公司的放款大肆扩张。由于内部管理混乱、租金差倒挂、空置率高等情况直接导致资金链断裂,从而引起一系列纠纷及不良社会影响。

 

 

随着国家租赁政策,特别是对长租公寓市场政策的扶持持续出台,公寓运营也迎来了快车道。但快速扩张需要大量资金的支撑,一次性支付给房东的数月租金加押金、装修改造、家具家电、以及总部的管理成本这四项支出构成了公寓运营企业发展初期的最主要开支。同时由于市场竞争激烈,尤其是租赁市场发达区域如北上广深杭州等地,为快速去化及争取租客资源,租金差已越来越小,租金月付已然成为标配。

 

因此嫁接金融产品就成为公寓企业加杠杆的一大法宝。目前公寓运营的金融产品已经覆盖全产业链,从房东租约贷到运营商的装修贷、供应链金融,从租客房租分期到各类资产支持证券化产品。从资金方来说,尤其是消费金融产品偏好此类高频、小额、刚需的场景,这也是为什么这一年大量资金进入租赁消费市场的原因。对于激进的分散式公寓运营方来说,装修贷、供应链金融以及房租分期可以帮助企业实现高杠杆的快速扩张。公寓运营方只需做好房源选择、产品设计、出租销售以及后期维护即可,真正实现公寓运营管理的专业职能。遗憾的是这一设想在目前的公寓市场风险极高。

 

简单分析下公寓运营企业的毛利空间及成本构成。毛利最直接的来源是租金差,同时受空置率的极大影响。单间房的直接成本为更新改造成本,假设到期后家具家电基本报废,则整个租赁期内累计租金差至少要覆盖全部改造成本,最后还要扣除单间房的各类直接提成以及总部分摊管理成本。根据部分房东的反应,爱公寓部分房间甚至出现倒挂现象,即毛利为负数。在扩张期以及阶段性促销时期可以理解,但这不是一个长期正常的盈利模式。

 

 

以目前的租金水平来看,撇开区域、产品差异、营销策略等因素,通常公寓运营企业正常税前利润率在7-10%。而目前覆盖公寓产业链各类金融产品成本又通常在5-9%(名义利率),分期类实际利率则翻倍。各类中小消费金融的资金成本又远高于此。这么一算,公寓企业的利润基本为零甚至亏损。短期的亏损问题不大,但持续亏损则现金流一定出问题。

 

爱公寓在无序扩张阶段未能有效的控制租金差、空置率以及杠杆比例,直接导致在一年不到时间内资金链断裂,对公寓运营企业是一个很好的警示案例。企业要抓住机遇发展,但对风险的控制以及财务现金流的重视直接决定企业的生死。

 

长租公寓前景可期,规模发展,巧用杠杆,切莫贪杯!

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