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房地产泛金融转型已经穷途末路了吗?还有没有机会?

房地产作为泛金融领域,开发商往金融领域的转型一直就没停止过,但是这两年在国家金融严监管趋势下,开发商在该领域可以说都碰了不少的壁,大佬被收拾,中小企业则纷纷掉头,银保信证这些传统大金融领域要想再染指难度和风险极高,那么,是否意味着房地产泛金融领域走向穷途末路了呢?

答案当然是否定的,笔者认为,上帝在关上一扇门的同时,也一定新开一扇窗,大财富就是这扇窗,而且窗户还挺大!

一、大财富是条大赛道

第一,行业竞争尚未饱和,后监管时代,行业向专业化转型发展,集中度逐渐提升。行业领先企业的毛利率高企,近4年均超过45%,说明行业的竞争尚未充分,但毛利率整体呈下滑趋势,说明竞争者越来越多,在严格金融监管之下,行业正由粗放式向专业化发展转型,集中度也将逐渐提升。

 

 

第二,房地产配置下滑挤出效应下,金融产品配置多元化,独立财富管理机构将大有作为。发达国家及地区,如美国、英国独立的财富管理机构(非银信保证机构)市场占比均超过50%,美国为65%,英国为55%,港台地区也超过30%,而我国境内仅为1%。从高净值人群选择境内资产分配机构来看,独立财富管理机构占比趋势变化明显,已从原来基本为0发展到2017年的15%。这两点说明独立财富管理海阔凭鱼跃,天高任鸟飞,我们有巨大的市场空间。

 

 

第三,未来财富管理由产品驱动转向客户(高净值人群专业定制化)驱动。从数据上看,个人投资资产超过1千万的规模已达187万,2017年中国大陆地区千万资产、亿万资产及三千万美金资产富豪家庭总数量总量不断加大。未来该高净值人群的专业化定制需求将爆发,财富管理传统的产品驱动经营将受到冲击,需要向前置的满足客户个性化需求转型发展。

 

 

 

二、机会在哪里?

像财富领域的上市企业诺亚控股正是打造了财富管理、资产管理、全球配置和互联网金融的多元化综合金融平台,才推动了业务快速裂变,同时利用四大业务板块的团队协同、管理协同,实现品牌价值最大化。

第一,从业务具体开展角度来说,对开发商而言,需要纵向布局资产端业务,横向扩展财富端业务,双线发展、双头并举。纵向开展资产管理、资产证券化等业务,逐渐提升资产配置能力;横向拓展销售业务领域,构建多元化销售渠道,提高财富管理竞争力。财富管理与资产管理互通、关联开展。资产端独立经营能力,开拓财富端业务,为财富、资产管理互联发展打开新的空间

 

第二,从业务客群来看,需要聚焦高净值客群,深耕价值市场、下沉潜力市场,寻求政策市场。我们汇总了各省市、地区的高净值财富家庭数量以及在本地注册的财富管理机构(含分支)数量,同时计算了财富管理的市场供需比(家庭数量除以机构数量)。我们发现,山西、陕西等市场市场供需比高于18,因地区理财理念不够,财富机构不足,体现出较大的市场潜力空间;北京、浙江、重庆、江苏,市场供需比在9.0以上,重点关注,其高净值人群的价值还有很大的挖掘空间,新疆、甘肃、贵州、广西、宁夏、西藏等市场供需比低于2.5,主因这些地区政策利好,有注册地税收减免,导致有很多并不在本地有业务的空壳公司,拉低其比例,但可适当注册,开展税务筹划,可积极关注

 

 

 

三、业务如何开展?

财富业务的开展,应该充分吻合开发商自身的核心资源与能力,应与房地产主业城市群布局保持一致。71%的高净值人群分布在环渤海、长三角、珠三角等地,成渝经济带也后劲巨大,这与房地产城市群布局的路径和策略是相匹配的。因此,开发商开展财富管理应依托地产主业,财富管理客群也因与此保持一致。具体而言,分为两个阶段:

第一,在成长期,要协同地产主业,以地产固收产品为主,促进业务稳定发展。以钜派为例,其在2015至2017年期间,坚持以房地产固收产品为主,年末房地产固收产品资产规模分别为53亿元、182亿元、356亿元,增速很大,整体占比达到60%左右。财富管理房地产产品规模占比64%,资产管理房地产产品规模占比48%。

 

第二,在成熟期,要逐渐降低房地产固收产品比重,以私募股权和信贷投资为主,实现多元化发展。诺亚已实现将权重投资方向由房地产转向消费金融发展,且未来趋势将更多元化(如供应链金融、汽车金融等),满足客户多元化需求。其中,私募股权投资和信贷投资的规模2017年分别为869亿元、400亿元,占比分别为59%和27%。地产固收产品仅占比8%。

 

总之,不同的开发商自身的基因都不同,需要根据资产配置能力的高低和资产管理、财富管理业务难度的高低,业务发展策略总体上采取“先易后难、双管齐下、渐次推进、稳定发展”的原则,将大财富业务发展成新的主营业务。

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