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证监会和住建部联合发布的30号文 透露哪10大政策信号

2018年4月25日,中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知(证监发〔2018〕30号)》,提出要支持专业化、机构化住房租赁企业发展,鼓励发行住房租赁资产证券化产品,那这到底透露出什么政策信号?如何把握政策红利呢?接下来笔者就重要政策条文逐一进行解读:

 

 

  一、引导社会资金参与,尊重企业商业逻辑

 

  政策原文:住房租赁资产证券化,有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设;有利于降低住房租赁企业的杠杆率,服务行业供给侧结构性改革,促进形成金融和房地产的良性循环。

 

  政策解读:过去无论是自持租赁用房,还是集体土地,还是包租,最核心的难题就是投资大,回报周期太长,制约运营商扩大经营规模,从而对租赁住房供给产生制约。而通过打通后端资产退出渠道,有助于加快资金回收,通过完善投资退出机制,来吸引社会资本参与,这是不小的进步,回归到了商业逻辑本身,同时这和过去通过加杠杆来实现投资不同,证券化实现藏股于民,藏房于民来降低资金杠杆。

 

  二、将租赁资产证券化作为重大投资品种,投资者门槛有望放开

 

  政策原文:可丰富资本市场产品供给,提供中等风险、中等收益的投资品种,满足投资者多元化的投资需求。

 

  政策解读:首次提出将租赁资产证券化作为中收益中风险的投资品种,弥补了投资品质的结构性缺陷,后续发行规模有望持续扩大,产品端扩大会对投资端门槛反向要求降低,预计后续合格投资者将扩大范围,从目前高要求的私募机构投资者扩大到普通人群,公募REITs投资者有望放开。

 

  三、强调资产信用,不再过度依赖主体信用,有助于中小运营商脱颖而出

 

  政策原文:发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件:一是物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;二是物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流;三是发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强运营管理能力,最近2年无重大违法违规行为。

 

  政策解读:之前获批发行的几单,获批时项目还处于建造期,更多是依赖主体信用,现在要求物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流,这是回归资产证券化的本义,从主体信用转为资产信用,换句话说,不是看下蛋的母鸡好不好看,而是看鸡蛋成色质量好不好。这对很多中小资产方是个重大利好,比如像新派公寓这些,无法评估主体信用,只能依赖资产本身信用和运营情况,要是过度关注主体信用证券化规模将极大受限,也与证券化宗旨相背离,后续即使主体资信不强,但是资产优质运营良好的物业有望通过证券化退出。

 

  四、首次提出探索设立第三方增信机构,相当于租赁资产的第三方保险

 

  政策原文:研究探索设立专业住房租赁资产证券化增信机构。

  政策解读:为了保障投资者投资安全,这次提出来可探索设立专业住房租赁资产证券化增信机构,相当于加了第三方保险,一个有助于主体信用不强的资产运营方也可以更好发行证券化,二个也有助于资产剥离,风险隔离,三个也将更好降低投资风险,吸引更多的投资者入场。

 

  五、集体土地、商业办公用房无产权障碍,有望开展资产证券化

 

  政策原文:优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。

  政策解读:政策鼓励集体土地和商业办公用房也可以开展资产证券化,这是既鼓励改建租赁住房后在金融上的又一重大支持政策,这将对集体土地入市和商业办公用房改建产生极大提振作用。

 

  六、先债后股,是资产证券化的主要实施途径

 

  政策原文:重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

  政策解读:从表述来看,积极推动具有债权性质的资产证券化产品,试点REITs,这本身也符合目前国内资产收益现状和投资者投资习惯,真正的股权投资需要时间培育,这是因为:第一个,资产回报率尚比较低,满足不了投资者收益要求,第二个,债权相对操作简单,不涉及政策和税负层面的重大调整,第三个,按照收益法估算资产价值,由于租金低,可能导致很多资产方不愿意讲资产拿出来证券化,因为资产价格按照收益法估值远较市场价要低,债权方式更可被双方接受。

 

  七、对住房租赁资产证券化开启绿色通道

 

  政策原文:各地住房建设管理部门应对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道。对申报的住房租赁资产证券化项目进行审核、备案和监管,研究建立受理、审核和备案的绿色通道。

  政策解读:在住房建设环节和申报环节建立双绿色通道,有助于降低发行难度,提升发行积极性,扩大证券化产品规模。

 

 

  八、资产估值体系回归本源,以现金流来反推资产估值,运营能力重要性凸显

 

  政策原文:房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时,应以收益法作为最主要的评估方法。

  政策解读:以收益法作为评估方法,将对资产运营能力提出更高要求,也有助于优秀的长租公寓运营商脱颖而出,资产运营效果的核心指标是NOI,能否在较短时间内达到一个较高的NOI值,将成为资产估值的重要依据,租赁住房投资逻辑将发生重大变化。

 

  九、鼓励社会资金尤其险资参与资产证券化

 

  政策原文:中国证监会、住房城乡建设部将共同努力,积极鼓励证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体参与资产证券化业务,建立多元化、可持续的资金保障机制。

  政策解读:保险资本进入资产证券化,将对投资者队伍产生积极作用,险资属于成本最低,看重固收回报,且有较大资金规模的群体,如果险资等资本参与进来,对于资产证券化的流动性及投资规模将产生积极作用。

 

  十、加强对资金用途监管,确保用于租赁

 

  政策原文:加强资产证券化的业务过程监管,防范资金违规进入房地产市场,严禁利用特殊目的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为。

  政策解读:对于资产证券化资金,将确保专款专用,防止变相进入房地产市场,也防止租赁用地转性出售,相当于政策打了补丁。

 
 

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