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公寓企业如何融到钱?先要知道资金方投资评估的三道关卡!

一、公寓企业四种融资模式

对公寓企业来说,融资主要有四种途径,分别是前期的股权融资、过程的应付账款融资、租赁过程中的租约贴现以及租后服务环节消费金融服务。

 

 

以租约贴现为例,这主要是公寓运营商以新项目/房间的未来租约约定时期内的收益进行贴现融资,发行中长期中小型标的,由于出租率不确定,会根据预期出租情况折价计算。融资金额一般以50-200万不等,还款方式主要以运营商指定项目或部分存量房间在未来约定时期内获得的营业收入用于收益返还。本文主要介绍贷款这一融资方式。

 

二、第一道关卡:资金方项目准入三大筛选标准

笔者专门问资金方朋友要了一份其作业标准,接下来以此为例进行说明,资金方贷款时核心关注几点:

1、公司资质要求

(1)融资方总公司最近一个会计年度经审计的合并财报期末资产总额500万以上,资产负债率不高于50%;

(2)征信报告体现融资方总公司及法人信用记录基本良好。不能有不良记录,例如:逾期期数过多,≥3期未正常还款,逾期金额较大或有当前逾期等。

(3)融资方总公司不处于官司纠纷中,法人、实际控制人及融资方总公司在全国法

院公开信息系统中无被执行人信息记录;

(4)融资方总公司或其品牌不能列入其他众筹平台黑名单之中。

(5)品牌公寓商标必须为已注册状态,融资项目在放款前必须取得合法合规的品牌使用授权;

2、公司管理规范要求

(1)融资方总公司需正常运营公寓类项目至少1年以上;

(3)融资方总公司应采用正规收银流水而非手工记账方式;

(3)融资项目所在物业必须产权清晰;

(4)操盘融资项目的项目公司的股权没有被质押;

(5) 融资项目为集中式公寓单店融资额可在100-3000万,分散式公寓融资额可在50-1000万;

3、公司运营能力要求

(1)融资方总公司所经营的集中式公寓在准入城市至少2栋直营店(或150间以上),如为分散式公寓至少直营管理100间;

(2)融资方总公司经营的品牌公寓每月平均出租率不低于75%;

(3) 超额覆盖:通过投资测算,项目预期回款金额(包括本金、基础收益和超额收益等一切回款收入)的总和必须达到融资额度的120%以上。

 

三、第二道关卡:公司管理能力和持续发展能力评估

核心会从管理能力、营销能力、运营能力、融资能力和财务指标五个维度

1、管理能力和营销能力

 

 

2、运营能力和融资能力

 

3、财务指标

 

四、第三道关卡:项目投资风险和投资价值评估

第三道关卡主要是从项目投资风险和投资价值角度进行评估,核心是从建筑物条件和物业条件两个方面做评估:

1、建筑物本身条件评估

 

2、物业评估标准

综上所述,融资方要对照上述标准进行检视,当然这是一个比较严苛的要求,这是融资利率20%左右的评估标准,需要一定的专业能力才能评估,传统贷款机构一般不太具备这种专业评估能力。

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