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2018年将是房地产最缺钱的一年,下半年将迎并购高潮

昨天跟渤海汇金证券董事总经理李耀光总请教交流了下,李总作为券商和其他服务机构一起亲自操刀了国内首单公寓REITs-新派公寓REITs和国内首单公寓ABS-魔方公寓租赁ABS,是非常资深的金融专家。

 

李总重点分享了两个信息:第一个,2018年明确到期和需要回购的债应该有8000亿,加上到期的其他票据融资和非标有近2万亿,偿债压力很大,第二个,部分央企按照自己内部预算的成本要求已经发不出票据。

 

 

俗话说“叶落而知秋”,这个信号对于资金密集型的房地产行业来说事关重大,今天从几个方面来谈谈对这个问题的理解。

 

一、2018年将是房地产最缺钱的一年

 

1、2018年的销售额和销售回款将不容乐观

 

作为房地产最重要的资金来源之一,房地产销售回款,预计2018年表现不会太乐观,这主要是两个方面的原因:

 

第一个,从最新中央会议精神来看,预计明年一二线限购限贷限价仍难放松,一二线销售和回款预计不会有大幅好转,第二个,三四线城市2017年表现异常亮眼,但是经过这一波韭菜收割,2018年是否仍会表现如此突出,这个要打一个很大的问号,尽管今年房地产销量有了新的突破,但却是以透支三四线未来业绩作为代价的。

 

所以综合起来,进入2018年,住宅地产在限售、限价、限购等多种调控政策持续影响发酵下,再加之三四线春光难以再现,房企的日子恐怕不会像今年这样好过了。

 

2、2018年房企将迎来公司债偿债高峰期

 

首先,从整体来看,从过去五年非金融类信用债净融资额来看,2017年净融资额罕见的成了负值,相当于从整个大池子里不但没加水,反而放水出来了。

 

 

其次,从房地产行业公司债偿债时间及规模来看,2018年将迎来偿债高峰期,房企将直面债务集中到期的风险。2015年1月证监会推出了《公司债发行与交易管理办法》,正式实施公司债新政,房地产企业发行公司债的准入门槛被大幅度降低。众多房企在2015年,2016年发债,那时发债成本低,房企发行了大量3+2和2+1期限结构的品种。

 

像2016年房地产行业共有390家企业发行债券1116只,总规模11303.61亿元,比2015年债券发行数量及规模分别增长84.8%与69.9%,其中公司债作为房地产企业最主要的发债类别,占据了总发行规模的72%。

 

这批债券将陆续在2018年进入回售期。根据天风证券的测算,明年需要偿付的公司债中,房地产行业以4619亿元的规模独占鳌头。这也就意味着2018年、2019年房企还债将进入高峰期。债务集中到来,还本付息的压力将会拖跨房企的现金流。

 

但更可怕的是,国内房企的负债率也在不断上升。2017年上市企业三季报数据显示,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增长幅度达23.21%。

 

所以在调控和银根持续收紧的大环境下,销售减缓,收成跟不上,而前期巨量的债又到了偿还期,房企由于资金链双重受压就会面临巨大风险,从整体情况看,2018年将是国内大型房企最为艰难的一年。

 

3、 2018年下半年是偿债高峰期,预计在资金压力下房地产行业极有可能迎来一轮大洗牌

 

展望2018年,房地产企业要面对一边是债务的集中到期压力,另一边2017年调控政策全面加码,要求去杠杆,降低高负债率,所以市场资金面整体会偏紧,中小型房企资金获得难度将大大增加,资金成本也会上升,一旦销售状况不理想,企业周转能力受阻,将面临流动性压力,偿债能力将会失控,风险正在逐步积聚。

 

从2018年公司债月度到期分布看,公司债到期和回售压力主要集中在下半年。根据天风证券的测算,2018年7月至12月期间,公司债到期规模3014亿元,占全年到期规模的71%;进入回售期的债务规模6993亿元,占全年回售期总规模的71%。明年下半年债券市场将面临公司债的到期回售高峰。

 

所以预计下半年很多中小房企在资金压力下,会选择卖项目卖股权,断臂求生或一卖了之退出房地产市场,行业并购风潮预计2018年下半年会再度到来。

 

二、深挖洞,广积粮,是成为刀俎吃别人还是成为鱼肉被别人吃就看谁熬得过谁

 

在2018年资金面非常紧张的背景下,对房企有几点建议:

 

1、2018年上半年要积极跑量去化,不要纠结一城一地之得失,手中有粮心中不慌。开发商朋友们不要再试图对赌短周期,等待政策放松,而是应该积极跑量,哪怕亏一点都不要紧,风物长宜放眼量,短期损失了一点,但是子弹留下来了,企业有着足够的安全边际,冬天穿的厚厚的,你就有资本接下来收购与政策对抗而未能扛过去的企业。

 

2、想方设法早借钱,多借钱,尽可能借长债不要借短债,不要纠结短期多少个点的BP了。尽可能多借钱,一方面借的多你不怕冬天长,二个你借了就相当于别人额度就没有了,一旦别人扛不过去他那块肉就是你的。

3、2018年上半年以去化为主,如果企业资金面并不宽裕或者安全垫不够,就谨慎开工和拿地,在大环境不好的情况下,目标不要过于激进,或者说激进的目标应该就是多收购,多在市场捡漏,在形势不明朗时,活着最重要,别人没扛过去,他的市场份额你要是有钱有本事那就是你的了。

 

4、积极寻找市场并购机会。规模房企需要配备有有专业的并购团队,就并购对象、过程管理及并购后的整合有完善的机制,越是行业调控,越是资金紧张,越是并购千载难逢的好时机。

 

最后送两句中国古话给所有开发商朋友们,第一句是:飓风过岗,惟草伏存;第二句是:留得青山在,不怕没柴烧。

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