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地产行业早春小趋势,洞察2019楼市新动向

 01-09

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近段时间以来,包括青岛、杭州、菏泽、衡阳等地以微调方式试图松绑房地产调整政策。再加之“全面降准”基调,楼市心理状态开始发生变化。目前,不少城市市场已经出现回暖现象。而最直接的表现是房源成交周期缩短、议价空间逐渐变小等。

 

楼市异动

 

二手房市场是对政策导向最敏感的市场。

 

部分中介机构表示“北京去年12月和今年1月这两个月,二手房市场稍微回暖。我们服务的区域以置换群体为主,老城区西二环、西三环之间,年底出手(购房)的比较多,加上政策松绑比如降准等等会带来客户活跃度的增强。”以这位店东所在门店为例,“从整体来说,去年12月份比11月份在需求程度上,上户量增长了20%,我们整个成交数量增长了40%。从议价方面来说,客户更能接受房主现在目前的这个价位区间,诚心卖的房主他的心理预期,也降低了一些,正好吻合了现在成交的市场价,所以说这都是便于成交的一种表现。”

 

 

不仅是北京,其他地区也受到调控放松预期风声的影响。

 

国家降准消息一出,不少二手房的价格开始坚挺。一位中介告诉记者,“现在入手是价格低位状态,因为一降准,会有很多人出来买房。以上海松江区新凯一期/二期的二手房为例,均价现在在33000~34000元/平方米,相比去年每套房总价大概降了30万~50万元。今年这边卖房的业主基本70%都是处于置换的。比如说房东诚心卖这套房子,一套两房,精装修,市场报价245万元,但是最多也就能谈个(议价)5万元左右,不可能再低了。年前的这一批低价房源会被卖空,过了年3—5月份基本不会存在还有低价房源的市场,每年的3—5月份是成交旺季,业主们基本不会调价。”另一位中介也说:“年后肯定涨价。”

 

广州富力城的一位二手房销售员告诉记者,确实有房主在国家降准之后上调了售价,“一小部分有,但是这块大部分业主都是置换为主,因此价格还是处于低位。其实房子降不降价主要取决于卖房子的业主急不急用钱,不急的,谈价就不好谈。但春节之前很难涨价了,一方面一手房冲击,另一方面可选性多,大部分客户都在观望期”。

 

前冷后暖

 

由于中国楼市已经历多轮调控以及多轮涨跌周期。因此,房地产市场受调控预期影响非常大,市场心态在政策影响下波动占据相当重要比重。

 

易居研究院研究总监严跃进认为,从市场走势方面看,预计会呈现前冷后暖态势。这也差不多是楼市四季的一个轮回概念。预计到了2019年5月份市场会有一波小高峰。

 

不过,由于仅仅是部分城市试图松绑调控,而整体上调控仍然趋严。因此,市场基本面并没有发生明显的变化。麦田房产分析师张叶松告诉记者,“从我们12月的数据看,议价超过5%房价以上成交的房源比例依然在上升。二手房议价比例依然处于高位,而定向降准对市场的实际影响其实很小。”对于明年房市的变化,他告诉记者,“2019年上半年,二手房市场从价格上依然会小幅下滑,主要由于当前的交易条件和信贷政策,所以这种趋势不会改变。交易量上春节会有传统性低谷,春节后3、4、5月份相对较高。2019年下半年目前很难判断,主要受宏观经济环境影响,从政策出发点来看是希望二手房市场保持稳定的节奏,价格不要大幅波动,允许适当的小幅波动,交易量也因此不会攀高。但由于此波政策已经维持较长周期,后续存在购房需求释放压力,可能会通过对政策进行微调,或者出台长效机制,以保持房地产市场的稳定”。

 

易居房产研究院副院长杨红旭也认为,单从数据上看并没有发现最近二手房交易市场回暖的迹象。“12月份,我们跟踪的全国十个城市,包括一线、二线、三线城市的二手房成交量相比11月环比跌了1%,目前是处于一个偏低水平,也是自2015年以来月度的最低水平(剔除春节月份)。

 

对于2019年楼市的预测,杨红旭说:“2019年的市场也不会出现明显的升温,预计全国的二手房市场、新房市场成交面积会出现6%的下跌,相比2018年,成交价格会出现3%左右的上涨。2019年的二手房市场,就全国主要城市来看,成交量会出现更明显的下跌,大概在10%左右。2019年二手房的价格平均会跌10%左右。”

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