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地产商大举布局长租公寓背后的逻辑

2017年尾,一家地产巨头扔出的重磅消息,在地产圈里激起千层浪,长租公寓被推向浪尖。

 

2017年12月20日,碧桂园正式对外发布长租公寓品牌“BIG 碧家国际社区”,并与美的集团、of o等30多家单位战略签约,计划在三年内建设100万套长租公寓,其中40万自主开发,60万靠创新模式拓展,第一个项目将在元旦前面世。

 

 

100万套是什么概念?北京新房市场将近一年的成交量。

 

在碧桂园之前,早已有诸多地产商抢先一步,包括2014年将长租公寓定位为“八爪鱼”战略中“八爪”之一的万科,以及确定三年实现租金收入60亿元的目标的龙湖地产等。

 

仔细盘算,中国排名前30位的地产商中,已有三分之一以上企业涉足其中,陆续向市场投出颇具野心的发展规划。

 

龙头地产商看好长租公寓,争相“深耕”,背后的逻辑是什么?

 

利用地产商先天的房源优势,搭载政策红利,释放库存的同时,在买卖市场低迷时找到卖房之外的新盈利增长点。

 

长租公寓就是政策提供给地产商的新选择。随着“租售同权”等政策的落地,中国城市新居民的住房需求正在向租赁市场转移,具有相对高品质的长租公寓前景可期。数据显示,国内长租公寓在全国租赁市场的占比仅2%-3%,与发达国家20%-30%的比例相比,还有很长一段路要走。

 

巨大的市场空间,催生了巨大的想象空间,长租公寓已成为最近几年各路资本竞相热捧的香饽饽。但随着热度不断攀升,制约行业发展的诸多问题渐次暴露,比如盈利模式欠缺、管理运营能力不足、无序竞争等问题。尽管如此,长租公寓依然吸引了希望分享红利的各路资本涌入。

 

超过万亿的市场蛋糕怎么吃?

 

对于当下前仆后继踏进长租公寓“深潭”的地产商,盈利依然是当前的痛点。如果不能通过“细作”,破解盈利难题,长租公寓将很难成为言符其实的化解房地产库存的现实途径,甚至会成为地产商的包袱,更不论搭上“租购同权”的顺风车,解决城市新居民的居住问题。

 

中国长租公寓市场需要借鉴成熟市场国家经验,其中最核心的一点是,如何通过资本运作,避免大量资本金沉淀,降低持有成本,实现快速扩张,做大规模,获得定价权。

 

成熟市场国家已有的实践表明,REITs是最理想的长租公寓持有资产人,一些人甚至认为,做不到这一点中国的长租公寓就很难在国际资本市场上获得高估值。但中国短时间内很难推出标准化的RE? I Ts,金融化运作将有利于帮助运营商迅速扩大规模,形成规模效应,降低成本,解决盈利痛点。

 

那么在REITs还不能普及的当下,如何通过金融化的运作,破解制约长租公寓发展的规模化问题?地产商无疑具备先天优势,一旦开发持有大量物业资产的地产商,找到与资本拥抱的路径,将有望成为万亿元长租公寓市场蛋糕中的领跑者。

 

在具体的实践中,通过租约资产证券化、运营供应链金融的管理,同时提供针对各种租赁期间出现的风险的保险业务,将有利于迅速做大长租公寓的市场规模,地产商需要设置好供应链中的交易场景,利用资本力量的同时,加强对风险的管控。一旦破解了盈利难题,将形成与地产主业的协同,帮助房地产项目去库存化,若能形成长租公寓品牌,将有利于获取买卖业务之外的新盈利点,增强抵御房地产市场风险的能力。

 

 

鸡蛋不能放在一个篮子里。这或许是近期上规模的品牌开发商,不断涌入长租公寓的重要原因,他们在两种获取长租房源的方式中,长袖善舞。

 

一种是租售联动,房源位于开发商所开发的房产项目内,将这部分房源打造成长租公寓进行出租,并负责后期的运营管理,重视项目销售与长租公寓之间的联动。另一种是独立运营,从市场中获取房源,通过旗下专门公司运作,用市场化方式获取房源,改造后进行出租、管理。

 

在两种方式中,采取第一种方式运作的地产商具有从事长租公寓业务的先天优势,既能准确地把握客户的居住需求偏好,减少居住业主与租客之间的利益冲突,又能在公寓管理上协同和资源共享,还能化解存量资产。当前的核心在于地产商需要补齐资本运作的短板,才能让其深耕长租公寓时有底气。

 

可以预期,随着中国长租公寓市场的不断扩容,地产商将成为其中最重要的参与者之一,那些善于利用资本手段“深耕细作”的企业将有望率先破局。

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